2014：城镇化与房地产市场更趋理性

商寅泉

房地产市场和房价，在现阶段的中国，是一个永远说不透的话题。当2013年成为过去，2014年扑面而来的时候，这个话题仍然是经济、产业、民生排在前列的选择。

国家统计局近日发布的全国房地产价格变动情况显示：2013年11月份，北京房地产环比涨幅收窄，新建住宅和新建商品住宅分别上涨0.5%和0.7%，与上月涨幅相比缩小了0.1个百分点，但二手住宅价格涨幅继续扩大，环比涨幅为1.2%，同比涨幅为20.1%，这两项都居于全国70个大中城市的首位。另外的一个数据是，与上个月相比，全国70个大中城市的房价，下降的只有1个，其他69个城市都是上涨。

我们现在关心的是，2014年的中国房地产市场，会不会仍旧呈持续的上涨态势？要想弄清这个问题，必须从城镇化这个大势入手来观察。从2003年到2013年，是中国城市化发展加速的10年，房价也涨了10年。尽管其间在主观上进行了力度极大的调控，在客观上遭遇了全球金融危机，但都没有阻止住中国房价的狂涨。目前中国的城镇化率是52%，距离发达国家75%以上的数据，还有很大提升空间。未来20年里，中国还会有超过3亿的人口从农业转为非农，进入城镇生活。这些数据不说自明，也就是，只要城镇化还在进行中，房价的涨势就不会终结，即使中间可能会有小幅的停顿盘整，但大的态势很难改变，直至城镇化进程达到既定目标。

城镇化，从人的角度说，是以身份的变化为特征；从物的角度说，是以城市增加和扩大、城市品质的提高为特征。城镇化的一个最直接效果，是消费水平提高，从而增强经济的内生动力，达到GDP健康增长、国力增强的最终目的。房地产市场，是消费市场里投入最多，是大多数人终其一生奋斗所求一套满意住房的领域。中央城镇化工作会议刚刚闭幕，由顶层设计实施的城镇化刚刚开始。在这样的时候，思考城镇化对城市房价的影响，不是太费脑筋的事。

回到2014年的展望，可以预计，房地产市场仍将和中国其他产业一样，呈现生机勃勃的繁荣景象。城镇化是住房需求不断增长的有力保障。反过来，房地产是城镇化不可或缺的基础产业，这种相互依托的关系短时间不会改变。只有一点需要强调的是，商品住宅的价格将随着保障房、自住型商品房的陆续推出，不会再有疯狂上涨的势头，也可能会有价格的短暂回落调整，总体将呈温和上涨态势。可以预计，到2014年3月份以后，一个制度走向健全、规范化更强、更尊重市场规律的房地产市场，将逐渐出现在我们的生活中。